Pembangunan Rusun Di Atas Tanah Wakaf Yang Berasal Dari Tanah Ulayat

A. Latar Belakang
Secara lahiriah, manusia tidak bisa dipisahkan dari tanah, oleh karena itu, bagaimana tanah itu dikuasai oleh manusia baik sebagai individu maupun kelompok, bagaimana negara mengatur dan mengelola penguasaan tanah, dan bagaimana penguasaan tersebut dijamin oleh hukum, menjadi isu yang sangat penting dalam sejarah peradaban manusia. Tanah tidak hanya bernilai ekonomis, tetapi juga bernilai politis, sosial dan magis religius, sebagaimana masih berlaku di berbagai daerah di Indonesia.
Karena sangat strategisnya fungsi tanah, karena alasan itu juga Indonesia dijajah oleh Belanda, dalam upaya Belanda menguasai rempah-rempah hasil bumi Indonesia. Bermula dari mendirikan perusahaan VOC, Belanda berhasil menjajah Indonesia selama tiga setengah abad lamanya. Sehingga muncul pameo di masyarakat kita ‘seperti Belanda minta tanah.’ Artinya dengan menghalalkan segala cara Belanda ingin menguasai tanah Indonesia. Ini menjadi perumpamaan bagi orang yang bila ada kesempatan cenderung menyalahgunakannya.
Setelah Indonesia merdeka tidak serta merta kita mampu mengatur tentang tanah sendiri. Butuh waktu 15 tahun setelah Indonesia merdeka pada tahun 1945, baru pada tahun 1960 lahir Undang-Undang yang mengatur tentang pertanahan yang diundangkan pada tanggal 24 September 1960, yaitu UU Nomor 5 tahun 1960 yang disebut Undang-Undang Pokok Agraria.
Dalam proses pembuatan Undang-Undang Pokok Agraria, secara legal formal bangsa Indonesia berusaha memenuhi unsur formal sebuah undang-undang dan secara material bangsa Indonesia berusaha menggali nilai-nilai luhur yang diyakini bangsa Indonesia sesuai dengan tujuan, konsep, asas, sistem dan isinya memenuhi kebutuhan kepastian hukum bagi bangsa Indonesia. Sesuai dengan landasan konstitusinya yaitu melaksanaan amanat UUD 1945 Pasal 33 ayat (3), bahwa “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.”
Pada awal Indonesia merdeka sebagian besar sumber penghidupan bangsa Indonesia adalah dengan pertanian. Makanya Indonesia dikenal dengan negara agraris. Seiring berjalannya waktu, meningkatnya pendidikan masyarakat dan berkembangnya kota dan terjadinya urbanisasi, masyarakat desa berpindah ke kota. Bahkan ibukota menjadi magnet bagi pencari kerja baik yang berpendidikan tinggi maupun yang tidak berpendidikan, perlahan tapi pasti fungsi tanah di kota atau yang dipinggir kota beralih fungsi dari tanah pertanian menjadi tanah untuk perumahan.
Dan semakin kesini, daya tampung tanah juga semakin berkurang, maka untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan dibuatlah bangunan vertikal dengan tanah terbatas dapat menampung dan memberi ruang tinggal yang lebih banyak bagi masyarakat. Bangunan ini disebut Rusun atau rumah susun. Untuk itu pada tahun 1985 dibuatlah Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985. Kemuadian UU ini diubah dengan UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
Pada butir menimbang UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, dinyatakan bahwa negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia dalam penyelenggaraan perumahan melalui rumah susun yang layak bagi kehidupan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia.
Bahwa setiap orang dapat berpartisipasi untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah susun yang layak, aman, harmonis, terjangkau secara mandiri, dan berkelanjutan. Di Undang-undang ini diberi ruang untuk partisipasi bagi setiap orang atau masyarakat dalam pembangunan rumah susun.
Muncul pertanyaan, bolehkan rusun dibangun di atas tanah wakaf? Berbicara tentang wakaf, apakah wakaf boleh berasal dari tanah ulayat? Pertanyaan ini yang coba penulis cari jawabannya melalui tulisan ini.

B. Rumusan Permasalahan
Pada makalah ini penulis akan membahas seputar pemasalahan pembangunan rusun di atas tanah wakaf dari tanah ulayat secara kajian yuridis normatif, atau studi pustaka. Dengan fokus permasalahan
• Apakah tanah ulayat boleh diwakafkan.
• Apakah tanah ulayat yang diwakafkan tersebut boleh dibangun rusun.

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan
1. Tujuan Penulisan
• Untuk mengetahui dan menganalisa apakah tanah ulayat boleh diwakafkan.
• Untuk mengetahui dan menganalisa Apakah tanah ulayat yang diwakafkan tersebut dapat dibangun rusun.
2. Manfaat Penulisan
Harapan penulis, tulisan ini secara teoritis dapat bermanfaat untuk kemajuan ilmu pengetahuan politik hukum agraria pada umumnya. Atau menjadi bacaan bagi mahasiswa fakultas hukum, ataupun yang berminat terhadap ilmu hukum.
Secara praktis untuk menambah wawasan pengetahuan bagi penulis, dan pembaca makalah ini terhadap perkembangan permasalahan dan solusinya bagi rusun yang dibangun di atas tanah wakaf yang berasal dari tanah ulayat.

D. Kerangka Teoritis dan Konseptual
1. Kerangka Teoritis
Berbicara tentang politik hukum agraria atau politik hukum pertanahan merupakan kebijakan pemerintah di bidang agraria/pertanahan untuk mengatur penguasaan/pemilik tanah, peruntukan dan penggunaan tanah untuk lebih menjamin perlindungan hukum dan peningkatan kesejahteraan serta menunjang kegiatan ekonomi. Untuk itu telah lahir Undang-Undang Pokok Agrari. UUPA merupakan aturan pokok-pokok tentang agraris, untuk lebih lanjut lebih detil dibutuhkan aturan turunannya dalam bentuk peraturan pemerintah, peraturan mentri dan seterusnya sebagai acuan pelaksanaan dari UUPA.
Bahwa hukum tanah nasional Indonesia mengakui adanya hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat, sepanjang pada kenyataannya masih ada, sebagaimana disebutkan dalam ketentuan Pasal 3 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut Undang-undang Pokok Agraria).
Sesuai Pasal 2 UUPA, atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1 bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
Hak menguasai dari Negara ini memberi wewenang kepada negara untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dengan bumi, air dan ruang angkasa. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dan perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa, serta wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari negara tersebut pada ayat 2 pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat.
Hak menguasai dari negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah Swatantra dan masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.
Pasal 4 ayat (1) UUPA, atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. Hak memiliki sendiri ataupun bersama-sama ini menjadi dasar kepemilikan rumah susun.
Pada Pasal 3 disebutkan, Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2 pelaksanaan hak-ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, harus sedemikian rupa sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.
Terkait dengan hak ulayat melahirkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1999 Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.
Tentang rumah susun ada Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun, sebagai pengganti terhadap UU No Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum.
Sedangkan tentang perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah, yaitu melalui Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2006 Tentang pelaksanaan undang-undang nomor 41 tahun 2004 tentang wakaf.
2. Kerangka Konseptual
Untuk membangun dan menyamakan persepsi pembaca dan penulis serta untuk memudahkan dalam pemahaman, maka dalam tulisan ini ada beberapa definisi yang terkait dengan judul. Definisi ini penulis kutip dari UUPA, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1999 Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat, Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf. UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah susun. Dalam tulisan ini yang dimaksudkan dengan :
1. Hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat, (untuk selanjutnya disebut hak ulayat), adalah kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan para warganya untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.
2. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
3. Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan/atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah.
4. Wakif adalah pihak yang mewakafkan harta benda miliknya.
5. Ikrar Wakaf adalah pernyataan kehendak wakif yang diucapkan secara lisan dan/atau tulisan kepada Nazhir untuk mewakafkan harta benda miliknya.
6. Nazhir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf dari Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya.
7. Harta Benda Wakaf adalah harta benda yang memiliki daya tahan lama dan/atau manfaat jangka panjang serta mempunyai nilai ekonomi menurut syariah yang diwakafkan oleh Wakif.
8. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, selanjutnya disingkat PPAIW, adalah pejabat berwenang yang ditetapkan oleh Menteri untuk membuat akta ikrar wakaf.
9. Akta Ikrar Wakaf, disingkat AIW adalah bukti pernyataan kehendak Wakif untuk mewakafkan harta benda miliknya guna dikelola Nazhir sesuai dengan peruntukan harta benda wakaf yang dituangkan dalam bentuk akta.
10. Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

E. Metode Penelitian
Dalam penulisan ini penulis menggunakan metode penelitian hukum normatif. Penelitian ini menggunakan deskripsif kualitatif dengan jenis pendekatan yuridis normatif. Pengumpulan data menggunakan bahan hukum primer seperti UUD 1945, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf, UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah susun dan peraturan lainnya yang berhubungan dengan judul, serta menggunakan literatur berupa buku, kamus, jurnal dan makalah yang relevan dengan masalah terkini yang penulis teliti.

F. Pembahasan
Bangsa Indonesia mengakui bahwa wilayah Indonesia ini adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa. Untuk tata kelola karunia Tuhan ini diberikan kewenangan kepada negara sebagaimana diatur pada Pasal 2 (1) UUPA yaitu “Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.”
Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat 1 di atas memberi wewenang untuk digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur.
Hak menguasai dari Negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.
UUPA memberi amanah agar ada Peraturan Pemerintah yang mengatur tentang hak ulayat. Namun kenyataannya yang ada hanya Peraturana Mentri Negara Agararia/Kepala BPN yang mengatur tentang pedoman penyelesaian masalah, Permen Agraria/BPN Nomor 5 Tahun 1999 Tentang Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. Bukan merupakan aturan lebih lanjut dari UUPA tentang hak ulayat, sebagaimana diamanatkan Pasal 2 ayat (4) UUPA.
Sehingga dapat diartikan Permen ini hanya jadi pedoman dalam penyelesaian masalah, tidak mengatur lebih lanjut dari Pasal 2 ayat (4). Meskipun pada Pasal 2 ayat (4) UUPA diakui jelas-jelas keberadaan hukum adat, yaitu hak menguasai negara dalam pelaksanaannya dikuasakan kepada daerah swatantra dan masyarakat hukum adat. Makna dukuasakan adalah artinya diserahkan ke masyarakat hukum adat.
Menurut Maria SW Sumardjono, bahwa pengakuan terhadap eksistensi hak ulayat akan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang seyogyanya memuat :
1. Kriteria penentu eksistensi hak ulayat.
2. Pihak-pihak yang terlibat dan berwenang dalam proses penentuan tersebut.
3. Mekanisme/tatacara penentu eksistensi hak ulayat.
4. Pelembagaan hak ulayat yang terbukti keberadaannya dalam bentuk hak pengelolaan berdasarkan pasal 2 ayat (4) UUPA berikut kewenangannya. Hak-hak dan kewajiban masyarakat hukum adat sebagai pemegang hak pengelolaan.
Namun karena tarik menarik kepentingan, hingga saat ini tidak ada undang-undang yang mengatur tentang hak ulayat, semagaimana di amanahkan UUPA. Yang ada hanya Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 1999 Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.
Artinya pemerintah hanya mengendalikan ‘simptom’-nya atau gejalanya saja, tanpa mengobati akar permasalahannya. Sehingga permasalahan tanah ulayat menjadi kasus tanah yang berlarut-larut dan menumpuk di Mahkamah Agung. Jadi bila kita hendak mencari rujukan tentang tanah ulayat secara tertulis memang tidak ada.
Pasal 3 UUPA menyatakan, Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2 pelaksanaan hak-ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, merupakan pengakuan UUPA terhadap hak ulayat.
Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundang-undangan lainnya, segala sesuatau dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama. Pasal 5 UUPA menunjukkan sikap religius bangsa Indonesia.
Oleh sebab itu UUPA juga menyinggung tentang wakaf. Membolehkan wakaf atas tanah, bahwa hak-hak tanah untuk keperluan suci dan sosial, yaitu pada Pasal 49 ayat (3) Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Hal ini diwujudkan dengan UU Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2006 Tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf.
Pasal 17 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2006 Tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf. Hak atas tanah yang dapat diwakafkan terdiri dari:
a. hak milik atas tanah baik yang sudah atau belum terdaftar;
b. hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai di atas tanah negara;
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan atau hak milik wajib mendapat izin tertulis pemegang hak pengelolaan atau hak milik;
d. hak milik atas satuan rumah susun.
Bila kita artikan secara harfiah Pasal 17 ayat (1), tidak mengakomodir wakaf dari tanah ulayat. Namun bila kita kaji esensinya, yaitu tujuan sosial dan suci selayaknya tentu hak ulayat dapat diwakafkan.
(2) Apabila wakaf sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c dimaksudkan sebagai wakaf untuk selamanya, maka diperlukan pelepasan hak dari pemegang hak pengelolaan atau hak milik.
Wakaf merupakan perbuatan hukum yang telah lama hidup dan dilaksanakan dalam masyarakat. Wakaf itu baru sah apabila dilaksanakan menurut syariah. Dapatkah tanah ulayat diwakafkan, dengan tujuan adalah untuk keperluan suci dan sosial perlu kita kaji dulu tentang hakikat tanah ulayat. Artinya wakaf bukan untuk keperluan komersial apakah dapat diperjual belikan, semua harus dinyatakan dalam akta wakaf. Terhadap pelanggaran ketentuan tentang wakaf ini dapat dipidana. Pasal 52 ayat (2) UUPA.
Hak ulayat menunjukkan hubungan hukum antara masyarakat hukum (subyek hak) dan tanah/wilayah tertentu (obyek hak). Hak ulayat tersebut berisi wewenang untuk :
1. Mengatur dan menyelenggarakan penggunaan tanah (untuk pemukiman, bercocok tanam dan lain-lain) persediaan (pembuatan pemukiman/persawahan baru dan lain-lain) dan pemeliharaan tanah.
2. Mengatur dan menetukan hubungan hukum antara orang dengan tanah (memberikan hak tertentu pada subyek tertentu.
3. Mengatur dan menetapkan hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang berkenaan dengan tanah (jual-beli, warisan dan lain-lain).
Isi wewenang hak ulayat tersebut menyatakan, bahwa hubungan antara masyarakat hukum adat dengan tanah/wilayahnya adalah hubungan menguasai, bukan hubungan milik sebagaimana halnya dalam konsep hubungan antara negara dengan tanah menurut Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Oleh sebab itu tanah ulayat tidak memenuhi kualifikasi untuk diwakafkan. Karena tidak memenuhi syarat, baik dari kewenangan antara hubungan pemilik hak ulayat dengan tanah ulayatnya. Maupun dasar Pasal 17 ayat (1) PP No. 42 Tahun 2006 tentang Pelaksanaan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf.
Namun bila penguasa hak ulayat ingin mewakafkan tanah ulayat untuk kepentingan sosial atau suci, maka tanah ulayat tersebut tentu dapat diwakafkan, namun harus dijadikan hak atas tanah yang diakui atau diatur UUPA terlebih dahulu. Sehingga status tanah tersebut berubah status tidak lagi sebagai tanah ulayat, melainkan sebagai hak milik atau hak atas tanah lainnya, sehingga dapat diwakafkan. Maka tanah tersebut dijadikan hak atas tanah yang diakui UUPA atas nama si wakif/orang atau badan yang akan mewakafkan tanahnya. Karena harta benda wakaf hanya dapat diwakafkan apabila dimiliki dan dikuasai oleh Wakif secara sah.
Unsur Wakaf Pasal 6 UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf. Wakaf dilaksanakan dengan memenuhi unsur wakaf sebagai berikut:
a. Wakif;
b. Nazhir;
c. Harta Benda Wakaf;
d. Ikrar Wakaf;
e. peruntukan harta benda wakaf;
f. jangka waktu wakaf.
Untuk itu bagi seseorang atau badan yag ingin berwakaf, harus memenuhi unsur wakaf tersebut.
Pasal 21 ayat (1) Ikrar wakaf dituangkan dalam akta ikrar wakaf. Akta ikrar wakaf sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit memuat :
a. nama dan identitas Wakif;
b. nama dan identitas Nazhir;
c. data dan keterangan harta benda wakaf;
d. peruntukan harta benda wakaf;
e. jangka waktu wakaf.
Dari ketentuan unsur wakaf Pasal 6 dan pasal 21 tentang ikrar wakaf, taah wakaf yang hendak dibuat rusun, maka pada ikrar wakaf harus menyebutkan, Peruntukan tanah untuk dibuat rusun.
Harta benda wakaf sesuai Pasal 15 UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf. Harta benda wakaf hanya dapat diwakafkan apabila dimiliki dan dikuasai oleh Wakif secara sah. Harta benda wakaf terdiri dari:
a. benda tidak bergerak; dan
b. benda bergerak.
Benda tidak bergerak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a meliputi :
a. hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku baik yang sudah maupun yang belum terdaftar;
b. bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a;
c. tanaman dan benda lain yang berkaitan dengan tanah;
d. hak milik atas satuan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku;
e. benda tidak bergerak lain sesuai dengan ketentuan syariah dan peraturan perundangundangan yang berlaku.
Ikrar Wakaf, Pasal 17 UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf, ayat (1) Ikrar wakaf dilaksanakan oleh Wakif kepada Nadzir di hadapan PPAIW dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi. Ayat (2)-nya, Ikrar Wakaf sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dinyatakan secara lisan dan/atau tulisan serta dituangkan dalam akta ikrar wakaf oleh PPAIW.
Jadi bila tanah ulayat hendak diwakafkan langkah awalnya menjadikan tanah tersebut menjadi hak atas tanah sebagaimana diatur dalam UUPA, setelah itu baru dapat diproses wakafnya. Selanjutnya kita analisa tentang rusun, setelah proses tanah ulayat menjadi hak atas tanah sesuai UUPA atas nama si wakif, sudah di-ikrarkan baik lisan maupun tertulis dengan peruntukan dibangun rusun.
UUPA pada Pasal 4 ayat (1) Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. Hal ini dapat dijadikan dasar dalam memberikan kesempatan pemilikan bersama atas rumah susun, yaitu cara memiliki sebidang tanah secara sendiri atau bersama-sama.
Tentang rumah susun pertama kali diatur pada tahun 1985 yaitu dengan lahirnya Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun pada tanggal 31 Desember 1985. Kemudian Undang-Undang Rumah Susun ini juga dilengkapi dengan beberapa peraturan pelaksana, antara lain:
a. PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun;
b. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
c. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997;
d. Undang-undang No. 20 Tahun 2011 yang menggantikan Undang-undang No. 16 Tahun 1985.
Tujuan pembangunan rumah susun dalam UU No. 20 Tahun 2011 dirumuskan sebagai berikut:
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR (masyarakat berpenghasilan rendah).
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
Dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, terdapat klasifikasi rumah susun, yaitu:
a. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
b. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
c. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
d. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Bila kita lihat klasifikasi rumah susun menurut Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, maka tanah wakaf tersebut dapat dibangun rumah susun, asalkan fungsinya ataupun hasilnya sepenuhnya adalah untuk kegiatan sosial atau suci Kecuali klasifikasi c. Yaitu rumah susun negara yang peruntukannya penunjang tugas pejabat atau pegawai negeri.
Pasal 18 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, mempertegas tanah wakaf dapat dibangun menjadi rumah susun, dinyatakan bahwa untuk rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf.
c. Pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan tersebut sebelum menjual satuan rumah susun.
Pada sistem rumah susun terdapat dua elemen pokok dalam sistem pemilikannya, yaitu:
a. Pemilikan yang bersifat perorangan yang dapat dinikmati secara terpisah;
b. Pemilikan bersama yang tidak dapat dimiliki secara perorangan tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama.
Untuk menjamin kepastian hak bagi pemilik satuan rumah susun atau Rusun, pemerintah memberikan alat pembuktian yang kuat berupa:
a. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM sarusun), untuk sarusun yang dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
SHM sarusun tersebut diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
b. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun (SKBG), untuk sarusun yang dibangun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Ketentuan memperbolehkan pembangunan rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dengan pendayagunaan tanah wakaf sebagaimana diatur dalam Pasal 18 UU Rusun. Ketentuan dan syarat pendayagunaan tanah wakaf sebagaimana diatur dalam Pasal 20 dan Pasal 21 UU Rusun adalah sebagai berikut :
1. Dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan yang dilakukan sesuai dengan prinsip syariah yang dituangkan dalam ikrar wakaf;
2. Perubahaan peruntukan pendayagunaan tanah wakaf, yang sudah ditentukan dalam ikrar wakaf, memerlukan persetujuan dan/atau izin tertulis dari badan wakaf Indonesia dimana perubahan tersebut hanya berlaku untuk rumah susun umum;
3. Dilakukan dalam perjanjian tertulis di hadapan pejabat pembuat akta ikrar wakaf;
4. Jangka waktu sewa sebagaimana ditentukan dalam huruf a diberikan selama 60 (enampuluh) tahun sejak ditandatanganinya perjanjian tertulis;
5. Perjanjian tertulis tersebut harus dicatatkan di kantor pertanahan.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s